Reflexiones sobre la comunicación

Sunday, March 15th, 2009

En 1837, por 1º vez en la historia de la humanidad, la comunicación rompe las barreras psicológicas del espacio y del tiempo. El descubrimiento del telégrafo que raramente es citado en nuestros libros escolares, que dan más importancia a las guerras y a las victorias militares de los respectivos caudillos, que a los triunfos comunes de la humanidad entera, supuso un cambio extraordinario en la manera de concebir el mundo.  Podemos decir que este fue el verdadero principio de la era de la comunicación global.

Sin embargo, la comunicación es en sí mucho más simple que todas las redes e interconexiones globales que puedan existir. En esta primera conferencia me voy a intentar mover en el ámbito más básico de la comunicación.

Para ello os quiero formular una pregunta: ¿Qué fue antes el lenguaje o el pensamiento? Muchos de vosotros pensareis que sin duda fue antes el pensamiento que la palabra. Lo cierto es que no se la respuesta. No obstante,  intentaré que os reformuléis vuestra respuesta con otra pregunta: ¿Qué fue antes el pensamiento o la necesidad de comunicación? Aquí no me cabe ninguna duda de cuál sería mi respuesta, la necesidad de comunicación del ser humano tuvo lugar antes que el pensamiento. Los animales no piensan y sin embargo se comunican. Esto sitúa a la comunicación como un instinto que necesariamente fue primero que el pensamiento.

El humano como animal se diferencia del resto por su capacidad para razonar. El razonamiento es imprescindible para llevar a cabo el acto de comunicación correctamente. Sin embargo en mi opinión,  la razón es el resultado de siglos de evolución en el ámbito de la comunicación.

Para llevar a cabo el acto de comunicación interpersonal más simple son imprescindibles tres sucesos que han de darse de forma consecutiva. 1º utilizar los oidos para escuchar, 2º utilizar el cerebro para procesar la información y crear una respuesta, y 3º utilizar la boca para dar una respuesta razonada. Si no se sigue el  orden de estos sucesos el acto de la comunicación resulta inútil.

Este error de conexión suscita el hablar por hablar. Quedando así el hablar en una posición más fácil, sin sentido,  insignificante, impersonal… En conclusión sin conocimiento de causa…  Olvidando así, que para comunicarnos  no son necesarias las palabras.

Aristóteles decía “el sabio no dice nunca todo lo que piensa, pero siempre piensa todo lo que dice”.

Oír sin escuchar es una carencia propia del espíritu aristocrático, es propio de individuos que creen que los demás les deben rendir pleitesía…

Por otro lado, hablar por hablar, es un acto de imprudencia, es faltar al respeto a tu interlocutor, es ser siervo de tus estupideces…Hablar sin pensar es propio de los loros.

No puedo concluir mucho más, porque al tiempo me remito. Pero si os puedo decir una cosa: Hablar de lo incierto utilizando el razonamiento es a ciencia cierta el ejercicio que más me entretiene.

Empresa I+D

Saturday, March 14th, 2009

Definición de idea:

En la actualidad, 1/5 de la población mundial tiene graves problemas de suministro de agua. Se calcula que en el 2025 esta cifra aumentará a la mitad de la población mundial. Por lo tanto, podemos decir que el agua es un bien escaso que necesita de nuevos avances. El mercado de la desalinización lleva experimentando cambios desde hace más de cuarenta años. Hoy en día, ya existen varios métodos para la conversión de agua salada en agua dulce. Pese a la evolución en las técnicas desarrolladas podemos decir que  el mercado del agua aún está por desarrollar pues siguen siendo muy altos los costes de transformación. Por lo tanto, el proyecto tiene como fin  crear una empresa de I+D que esté enfocada al desarrollo, mejora y optimización de estos procesos productivos y del ahorro energético que estos procesos conllevan. Parece ser, que el método que mayores resultados está dando en los últimos años es el denominado como “osmosis inversa”.

Planteamiento organizativo de la empresa:

Son muchas las variables que afectan a las empresas de I+D. Empezando por la financiación, organización y estructura, necesidad de emplazamiento geográfico y de infraestructuras, soluciones a problemas de patentes:

Financiación: Para acceder a las ayudas públicas será necesario combinar pactos de colaboración y financiación con otras empresas del sector privado y entidades como escuelas de negocios,(el IE), universidades, centros de formación, centros de I+D, organismos públicos y privados de investigación.

En el nuevo plan para Agrupaciones Especiales Innovadoras  elaborado por el Ministerio de Industria, Comercio  y Turismo se establecen planes de ayudas y gestión de medidas de apoyo, en especial para las pequeñas y medianas empresas, que por compromiso expreso, constituyan Agrupaciones Empresariales Innovadoras. Estas agrupaciones deberán establecer sus fines al desarrollo y la tecnología. Colaborarán sin trabas ni impedimentos entre ellas a la hora de compartir información. Y sus fines para la investigación estarán orientados al beneficio común sin ánimo de lucro. Lo que no quita que la empresa pueda sacar beneficios por otros caminos. Diseño de proyectos para grandes empresas españolas y exportación de los mismos.

Las ayudas a la investigación y el desarrollo son varias y muy diversas. Cubren los salarios y los traslados, planes estratégicos, en algunos casos se enfocan a resultados. Son muchas y muy variadas las ayudas a las que la empresa puede optar. Anexos. Quedan varias cosas por desarrollar.

Otros centros estatales que generarían nuestra financiación:

ENISA Empresa Nacional de Innovación S.A.

CDTI Centro para el desarrollo tecnológico industrial

 

Patentes: Según tengo entendido por respuesta del Ministerio de Industria, en el Congreso de los Diputados, al grupo Parlamentario Popular. El Gobierno piensa apoyar la transferencia de tecnología a las empresas de I+D. Entiendo que esto se refiere a las patentes pero tengo que investigarlo más a fondo.

 

Organización y estructura: En mi opinión, en el campo de I+D no basta con crear una empresa, es preciso crear una “comunidad corporativa”. Para ello, la empresa debe estructurarse mediante un sistema horizontal con directores de departamento, equipos de trabajo, y reuniones de grupo coordinadas. Debe establecerse unos objetivos a medio y largo plazo, y enfocar los problemas desde diferentes puntos de vista.

La empresa debe nutrirse de ingenieros jóvenes, vanguardistas, creativos e innovadores que reclutará en las universidades. Debe establecer una filosofía corporativa que fomente el trabajo y las buenas relaciones entre las personas: Ej. “Soy joven y libre en el mundo de la osmosis inversa”. Está filosofía será primordial en el proceso de gestación de la empresa. El objetivo común debe ser “luchar para avanzar”. Para aumentar los incentivos se pueden establecer opciones de compra de acciones de la empresa a los empleados, fundamentalmente a los ingenieros. Pues ellos son quienes tienen en sus manos el futuro de la organización.

Personal necesario: Ingenieros industriales (fundamentales en la investigación) de caminos o agrónomos (análisis del suelo), informáticos (creación y gestión de cluster) químicos (procesos internos inherentes a la desalinización) Administradores.

La ciencia de la desalación se puede dividir en dos tipos de tecnología: Anexo 2

Tecnología de membrana: Osmosis inversa. Fases:

Tratamiento previo

Presurización

Membrana

Post-tratamiento

Proceso térmico o de destilación:

MSF

MED

Emplazamiento geográfico e infraestructuras: Por determinar.

Jetty Park

Friday, March 13th, 2009

INTRODUCCIÓN:

 

Idea y oportunidad:

 

Está idea ha sido creada por seis alumnos del IE  al realizar un análisis de las tendencias del nuevo s. XXI. De este análisis sacamos tres conclusiones: El consumo es la  herramienta imprescindible sin la cual el mundo occidental no existiría tal y como es. El deporte, es percibido por la mayor parte de la gente como la forma más saludable de pasar el tiempo ocioso; y la ecología, vista desde la perspectiva del sostenimiento global, es la causa que más sensibiliza a la gente de cara al futuro.

Habiendo llegado a estas tres conclusiones el siguiente paso fue conseguir una sinergia entre estas tendencias. Nuestro objetivo final consiste en llevar a cabo un negocio rentable que cause un efecto superior en la gente y que pueda abarcar el máximo número de personas sin distinción alguna.

Pero la gran pregunta es, ¿Cómo realizar esta sinergia cumpliendo nuestros objetivos? Pues bien, tenemos la respuesta. Consiste en la creación de un eco-centro comercial con una pista de esquí artificial.

El principal valor de este eco-edificio es que supone menores gastos de construcción que los de un edificio corriente y produce un uso mucho más eficiente de  la energía.

A través del aprovechamiento de la nueva tecnología geotermosolar elaborada por la empresa Geosolmax se conseguirá una integración en el entorno y una adaptación a la climatología local más eficiente.  Las conclusiones son una disminución enorme en los gastos fijos de mantenimiento y una percepción más positiva del consumidor con el entorno.

Según el índice footfall la afluencia a los centros comerciales ha aumentado un 10% anual en los últimos tres años. La AECC calcula que el consumo familiar en centros comerciales creció un 42% entre 2001 y 2006. Además, el número de hogares aumentó de 13 a 16 millones y el gasto medio por persona en centros comerciales es de 25 euros lo que supone un aumento del 33% entre 2001 y el 2006.

El equipo emprendedor de este proyecto:

Miguel Montero: Nacido en Zaragoza,  es Licenciado en Farmacia por la Universidad de Navarra, fue Director Técnico Adjunto y Jefe de Zona Comercial de Cofares hasta diciembre 2007, este hecho, le aportó una gran experiencia en estrategia y negociación. En la actualidad está cursando un MBA en el IE. Será el director deportivo del centro comercial.

Silvia Ortiz: Nacida  y Licenciada en la ciudad de  Málaga en ADE, tiene experiencia laboral en el mundo de la Construcción con tres empresas diferentes del sector, en la actualidad es adjunta de dirección de Urbanoria S.L. y está cursando un MBA en el IE. Encargada de conseguir el terreno y de gestionar las relaciones con las empresas constructoras.

Lisbeth Morales: Nacida en Panamá, Licenciada en Banca y Finanzas y Máster  en Ingeniería Industrial Administrativa. Tiene experiencia laboral en el mundo de la banca ha trabajado como Analista de Riesgos y Gestora de Créditos Corporativos. En la actualidad está cursando un MBA en el IE. Se encargará de la búsqueda y negociación para el financiamiento del centro.

Alberto Morales: Nacido en México, Ingeniero Industrial, Máster en ciencias con especialidad en Ingeniería de sistemas, tiene experiencia laboral en la empresa Rubbermaid de Mexico donde llegó a ser gerente de logística. Posee grandes conocimiento en el mundo de la logística, planificación y producción. En la actualidad está cursando un MBA en el IE. Encargado del diseño y la gestión de las operaciones del centro comercial.

Eduardo Wong: Nacido en Lima, Licenciado en Económicas. Ha trabajado varios años en la Corporación empresarial Wong en el área de consultoría interna y coordinación de eventos liderando proyectos de costes y análisis de procesos. En la actualidad está cursando un MBA en el IE. Encargado de desarrollar el área de promoción y marketing.

Jaime Guisasola: Nacido en Oviedo, Licenciado en Periodismo por la Universidad San Pablo Ceu de Madrid, fue deportista de alto rendimiento en el CAR desde el año 99 al 01, hecho que le aportó un amplio conocimiento del mundo de los deportes. En la actualidad está cursando un MBA en el IE. Encargado de desarrollar el área de promoción y la política de comunicación del centro comercial.

Experto:

Antonio Sánchez: Gerente del centro comercial Puerta Cinegia que colaborará con nosotros en la puesta en marcha y desarrollo del proyecto.

MODELO DE NEGOCIO:

 

Nuestro modelo de negocio consiste en promover y gestionar una unidad de negocio constituida por un eco-centro comercial con una pista de esquí artificial. Esta oferta incluye además de los servicios genéricos de un centro comercial, la práctica de deportes complementarios en un entorno ecológico y accesible.

El grado de madurez alcanzado en el mercado de los centros comerciales, sobre todo, en la mayor parte de las capitales de provincia del territorio nacional, hace que nos decantemos por una estrategia de diferenciación en ocio que estará determinada por la pista de esquí artificial.

El diseño y la construcción de la pista de esquí serán encargados a la empresa inglesa Snowflex. Empresa líder en el mercado de diseño y construcción de pistas de esquí, integrando tanto elementos del esquí (pista con varios desniveles y saltos) como elementos del snowboard.

El diseño y la construcción del eco-centro serán encargados a la empresa española Geosolmax, adecuando las características del anteproyecto a las necesidades del terreno. La instalación de esta tecnología aportará al proyecto:

  • Un ahorro energético en los sistemas de calefacción y refrigeración del centro comercial que supondrá un  85% del consumo total.
  • Un ahorro integral en la producción energética de agua caliente.
  • Mínimo aporte de contaminación atmosférica.
  • Un sistema de construcción más rápido que supone menores costes.

Tras el análisis del mercado de los centros comerciales españoles hemos llegado a la conclusión de que el mejor sitio para la ubicación del centro es La Muela, una ciudad dormitorio situada a 20 km. de Zaragoza que tiene una proyección de crecimiento en los próximos años de 60.000 habitantes. El área de influencia del centro comercial abarcará 25 km. a la redonda y un total de 800.000 personas. Además, con todos los datos recopilados hemos llegado a la conclusión que deberemos esperar un par de años para llevar a cabo el proyecto.

Una de las razones que nos hace estar seguros de la ubicación del centro comercial es que en el 2006 se proyectó un centro comercial de 9 hectáreas en el mismo lugar que al final no se llevó a cabo por que sus dimensiones representaban un daño considerable al medio ambiente.

Actualmente estamos en proceso de negociación con Knight Frank para la captación de clientes que nos aseguren tanto la viabilidad como la afluencia de consumidores. Después de hablar con varios profesionales del sector como Miguel Angel Martín, Eliseo Ansó[1] y Antonio Sánchez[2] nos han recomendado la contratación de esta empresa por ser líder en el sector de consultoría de centros comerciales.

La empresa Yeti Park S.A. se encargará de la dirección general del centro, el mantenimiento  de las instalaciones, la gestión de los servicios generales, la publicidad y el marketing del Centro Comercial. Además, se encargará de la gestión y administración de la pista de esquí. También aprovecharemos los contactos regionales de Miguel Montero en el mundo del esquí y su futura vinculación con el centro como director deportivo.

Modelo de Ingresos:

Tipo de Ingreso el 1º año

En miles de €

 
Ingresos alquiler de locales

13.920

90%

Ingreso por Pista de Esquí

1.318

9%

Ingresos Extraordinarios

150

1%

Total

15.388

100%

 

Alquiler de locales: El precio medio de alquiler por local irá desde los 15 € que pagarán los locales del grupo Inditex hasta los 150 € que pagarán otras tiendas por situarse al lado de Zara o Maximo Dutti. Dentro de esta tarifa están incluidos los gastos de mantenimiento, publicidad, seguridad y limpieza de espacios comunes. Dependiendo de la notoriedad de la marca y de la posible sinergia con otros clientes, estimamos dejar una capacidad de negociación a la empresa Knight Frank del 40%. Los gastos de suministros (luz, agua y teléfono) correrán a cargo de cada local.

 

Explotación de la pista:

 

Hemos separado dos entradas de ingresos:

1.    Alquiler de materiales:

Tipo

Precio

Clientes

Renta del Equipo

12

55%

2.     Ticket de entrada a la pista. Aplicaremos distintas tarifas:

Tipo de entrada

Precio en €

Por día completo

25

Por medio día

15

Bono Trimestral

125

Bono Anual

350

Renta de Trineo

5

Renta de Snowbikes

10

Renta de Equipos

12

Hemos estimado una afluencia media a la pista de 420 personas semanales que significará un ingreso de 1,3 millones de € en el primer año.

Ingresos extraordinarios:

Publicidad: Se establecerán una serie de partners que aportaran una cuota mensual por anunciarse en los carteles que tendrá la pista. Actualmente están interesados  Nomad, Unity, Cierzo y Aramon.

El precio de los carteles estará en torno a los 6000 euros anuales. Dependiendo de la notoriedad de la marca y de la posible sinergia con otros anunciantes estimamos que es necesario dejar una capacidad de negociación del 60%.

Realizaremos acciones promocionales como conciertos y torneos con el objetivo de lograr primero notoriedad y más tarde la fidelización de los clientes. Estas acciones se realizarán estableciendo convenios con  nuestros “partners“.

Además, otra forma alternativa de ingresos serán las “demos” que llevaremos a cabo mediante contratos temporales con las diferentes marcas de material de esquí y snow.

En base a todos los puntos anteriormente mencionados estimamos que el primer año nuestros ingresos extraordinarios estarán en torno a los 150.000.

 

Factores de Coste:

Inversión inicial: Dentro de este apartado hay que incluir el coste del terreno (37.632.000 €), el coste de las licencias (300.000.€), la construcción del centro por la empresa Geosolmax (18.918.000€), y de la pista de esquí por la empresa Snowflex (900.000€). Los royalties que deberemos pagar a Inditex (1000€ por m2) y H&M (400€ m2) para que se establezcan en nuestro centro. Además, también hay que tener en cuenta la contratación de Knight Frank como consultora que nos cobrará 15.000€ fijos más un mes de alquiler de cada local.

Proveedores: Los proveedores de un centro comercial son todos aquellos que ofrecen un servicio al centro. El mantenimiento de las áreas comunes será contratado a la empresa Anayet (anexo 1) con un coste de 96.000 € anuales. La seguridad del centro a Prosegur. Además,  la elaboración y el mantenimiento de la página WEB lo llevará a cabo la empresa Nerion (anexo 2). El presupuesto de creación de la página y el mantenimiento del primer año será de 4.500 €.

Publicidad: Calculamos que el primer año la inversión en publicidad será de medio millón de euros. Los siguientes años los gastos de publicidad supondrán un 5% de los ingresos brutos generados.

Valor distintivo:

La unidad de negocio proyectada se diferenciara de sus competidores por varios factores:

  • Nueva tecnología de construcción:

 

-Métodos de construcción más rápidos que suponen un ahorro en financiación.

-Ahorro energético en los sistemas de calefacción y refrigeración que supone una disminución de los gastos fijos para el arrendador.

-Integración en el entorno de forma más ecológica.

  • Diferenciación en ocio-deporte:

 

-Aumento del público por la atracción constante  de deportes de riesgo.

-Construcción de una pista de esquí de 3000 m2 con snowflex.

  • Utilización del material snowflex:

 

-Este material artificial simula de forma real la sensación de deslizarse por la nieve.

-Yety Park S.A. será la segunda empresa española en instalar una pista fabricada con este material.

-Este material proporciona una importante disminución en los gastos de mantenimiento y no supone una contaminación atmosférica extra[3].

-No dependencia de los factores climáticos.

  • Ubicación:

- Localización en una zona de expansión con baja densidad de centros comerciales.

-Se espera que la Muela sea la tercera ciudad de Aragón en el 2017. Después de Zaragoza y de Huesca.

-Situada a 22 Km de Zaragoza y a 7 minutos del polígono Plaza[4], la Muela supone un lugar estratégico donde confluye un gran tráfico diario.

-La renta bruta por habitante en Zaragoza está 8 décimas por encima de la media nacional.

-La Muela es una de las localidades más ricas de España desde que se comenzaron a instalar molinos de viento.

Clientes y consumidores:

Hemos diferenciado a nuestros clientes en función de las áreas que tendrá el centro comercial:

Para el arrendamiento de los locales del eco-centro estableceremos un mix numérico y ponderado de los clientes con la ayuda de Knight Frank, haciendo especial hincapié en obtener contratos con empresas importantes en el sector como Inditex, H&M, Mercadona, Mc Donalds etc… para ello se establecerá una política de ventas basada en: costes de mantenimiento más bajos, posible exclusividad, centro ecológico, afluencia asegurada por la pista, la no existencia de competidores cercanos, crecimiento potencial de la zona por diversos proyectos[5] y la inversión en publicidad.

El consumidor final del centro comercial estará enmarcado en un target muy amplio entre los 6 y los 70 años. El objetivo es que toda la familia venga junta al centro comercial. Para la pista de esquí nuestro target estará más delimitado y nuestro consumidor final estará entre los 14 y los 45 años.

Las características de nuestros consumidores según el estudio «El consumidor español  y los Centros Comerciales» (AECC[6], 2003), realizado sobre una muestra de 3.584 encuestas realizadas en cuatro oleadas durante 2001 y 2002 en núcleos urbanos de más de 10.000 habitantes y con una selección aleatoria por sexo, edad y zona geográfica, pone de manifiesto una serie de indicadores dignos de mención:

  • Los consumidores acuden a un centro comercial una vez por semana como promedio, y uno de cada 10 más de una vez por semana.
  • En especial los jóvenes y los estudiantes son los grupos sociales que con más frecuencia acuden a los centros comerciales.
  • El 45% de los consumidores suele emplear un máximo de 10 minutos en llegar a su centro comercial habitual y la media se sitúa en unos 16 minutos.
  • El 61% usa el coche como medio de transporte para ir al centro comercial.
  • El 70% de las visitas están centradas en comprar productos básicos de alimentación, hogar, vestido y calzado.

 

  • Los tres factores clave que más influyen en la positiva valoración de los centros comerciales son: «encontrar todo en el mismo lugar», «la variedad de la oferta» y la «cercanía».

ANÁLISIS DEL SECTOR:

 

Nuestro proyecto competirá en el sector de centros comerciales de ocio, el cual se compone actualmente de 555 complejos, de los cuales la tercera parte son centros pequeños y el resto centros grandes y muy grandes.

En los últimos 5 años se han inaugurado el mayor número de centros comerciales de la historia de España (168). Sin embargo, este es un sector claramente controlado por los principales operadores del sector, por lo que consideramos que esta una de las principales barreras de entrada.

Fuente: Econometra.com

El sector de la construcción representa el 7.5% del PIB del país y emplea cerca del 13% de los trabajadores. No obstante, el sector inmobiliario en España está en un periodo de crisis. Debido a esta crisis se prevé que los hábitos de consumo de las familias varíen en el año 2008. Este es el factor determinante en la evolución de un centro comercial según Irene Jiménez[7] que afirma que “El público dispone de menor poder de compra y diversifica su gasto en ocio, bares, telefonía o textil”.

El análisis exhaustivo de todos los datos estudiados por el equipo en relación con el mercado de los centros comerciales en España nos ha permitido establecer el emplazamiento del centro comercial en la localidad de La Muela (Zaragoza) por las siguientes razones:

  • Localización en una zona de expansión con baja densidad de centros comerciales por habitante.
  • en la provincia de Zaragoza hay 9 centros comerciales de los cuales 8 están en Zaragoza ciudad.
  • La renta bruta por habitante en Zaragoza está 8 décimas por encima de la media nacional.
  • Se espera que la Muela sea la tercera ciudad de Aragón en el 2017. Después de Zaragoza y de Huesca.
  • Situada a 22 Km de Zaragoza y a 7 minutos del polígono Plaza[8], la Muela supone un lugar estratégico donde confluye un gran tráfico diario.
  • La Muela es una de las localidades más ricas de España desde que se comenzaron a instalar molinos de viento.

A continuación haremos un análisis de las principales fuerzas que interactúan en este sector, siendo la principal a nuestra consideración los consumidores.

Proveedores:

Los proveedores de un centro comercial son todos aquellos que ofrecen un servicio al centro. El mantenimiento de las áreas comunes, la seguridad y otros proveedores de servicios de asesoría. Además, consideramos que el principal proveedor es sin duda el que ofrece el financiamiento para la construcción del centro comercial.

Con la crisis actual en el sector inmobiliario las fuentes de financiación para este sector se encuentran bastantes limitadas.  Adicionalmente, los bancos han limitado sus concesiones de crédito a las familias para invertir en inmuebles. El mercado residencial se encuentra en un periodo de recesión, esto ha repercutido fuertemente en el desempeño de las empresas constructoras y promotoras españolas por la importancia de estos sectores en la economía española. Por ello, ahora se está apostando por el alquiler de locales y  proyectos comerciales.

Clientes:

Los principales clientes de las empresas promotoras y gestoras de un centro comercial son las tiendas y almacenes que se ubiquen en el mismo.  La administración de los centros se concentra en la promoción de sus locales comerciales para que las principales tiendas se ubiquen en él.  Adicionalmente, se preocupan por realizar la promoción suficiente para atraer a clientes finales al centro comercial.

Es importante mencionar que además de estas tiendas, el cliente final juega un papel importante en el éxito de un centro comercial y de ocio.  El sector de centros comerciales y de ocio se ve influenciado directamente por el consumo de los habitantes de la zona de influencia del centro. Según datos recopilados, durante el 2006 el consumo familiar ascendió a 466.058 millones de euros.  Sin embargo, para el 2008 se prevé un descenso del consumo de las familias debido a la crisis económica.

Fuente Asociación de Centros Comerciales (ACC)

Análisis de la competencia: (Centros Comerciales de Ocio)

Hemos identificado como nuestra competencia directa los ocho centros comerciales de la ciudad de Zaragoza, las galerías comerciales, el Corte Inglés y el parque de atracciones. Los centros comerciales de Zaragoza están enfocados fundamentalmente al comercio y la restauración. Únicamente tres de ellos poseen cines, uno de ellos tiene pista de bolos, y otro más, consta de un gimnasio.

La dimensión media de los centros comerciales de Aragón está en 28.500 m2. De los 9 centros comerciales situados en Zaragoza 5 tienen unas dimensiones mayores a los 15.000m2. Está proyectada la apertura de dos nuevos centros comerciales en los próximos 4 años.

Por lo tanto, nuestro centro comercial se diferencia del resto en una oferta de ocio totalmente novedosa. La pista de esquí será nuestro mayor reclamo. Además nuestro centro será el primero en ofrecer las nuevas tecnologías de ahorro energético y ecológico. En cuanto al parque de atracciones posee unas instalaciones antiguas y desfasadas.

La crisis inmobiliaria del sector construcción parece no haber afectado el desarrollo de centros comerciales y de ocio ya que en España se están desarrollando una gran cantidad centros para este año.

Benchmarking: (El caso Xanadú)

Hemos identificado que el negocio que más se asimila a nuestro proyecto es el Centro Comercial Xanadù, ubicado en Madrid. Por ello, hemos decidido realizar un análisis “Benchmarking” de este centro que nos permita tomar mejores decisiones a la hora de desarrollar nuestro proyecto.

Este centro de 160.000m2 fue inaugurado en mayo de 2003. La propuesta diferenciadora era la oferta del SnowZone, la única pista de nieve cubierta en España. Xanadú cuenta con 220 locales entre tiendas, servicios, ocio y restauración.  Su enfoque principal es el ocio y las tiendas las han utilizado como locomotoras del centro. El alquiler de los locales ronda entre los 25€ y los 200€ el m2.

Xanadù ha dado bastante importancia al tema de la ubicación de la pista, colocándola en la parte posterior del centro comercial con el objetivo de que los consumidores pasen primero por las tiendas antes de llegar a la pista.  De igual forma, han tenido cuidado de establecer la mayor cantidad de primeras marcas nacionales e internacionales y almacenes ancla como El Corte Inglés e Hipercor.

En nuestro caso el centro comercial será diseñado en forma de “U” con la pista en el espacio que quedará en medio para que la gente pueda ver como se esquía desde el interior del centro.

Los precios del  SnowZone de Xanadú varían desde 19€ a 33€ y lo complementan con la opción de sacar unos bonos que pueden ser trimestrales o anuales. Además, otras formas de ingresos adicionales son el alquiler del equipo, clases de grupo, clases particulares y paquetes especiales para colegios y empresas. Esta última oferta nos parece muy interesante y la intentaremos aplicar en nuestro centro.

Para la promoción de la pista se harán alianzas con las principales marcas como Coca Cola, Powerade, Mito y Nieveplus.com, además han logrado la colaboración de marcas como Burton y Ripcurl que realizan la distribución de sus productos en la pista a través de demos.

Por otra parte, ellos apuestan por la oferta del Turismo y han logrado que el centro sea promocionado como una atracción turística en España y reconocido como el proyecto más innovador en la Europa Continental.

Una importante diferenciación entre nuestra propuesta y la presentada por Xanadù es el ahorro en costes de mantenimiento y la mayor eficiencia en el desarrollo sostenible. En Xanadú la pista de esquí conlleva una importante asignación de los recursos del centro puesto que tienen que abastecer constantemente de nieve la pista. En nuestro caso, la pista no generará unos gastos fijos en la producción de nieve artificial y no contaminaremos la atmosfera con la producción de gases  cluorofluorocarbonados (CFC).

Barreras de entrada:

 

  • Inversión inicial: Una barrera principal al ingreso de nuevos competidores que posee este sector es la alta inversión requerida, este tipo de sector necesita una aportación alta en capital. Una parte importante de la inversión de Yeti Park será el coste del terreno (dependiendo de la ubicación), el cual es una variable importante para este negocio por la accesibilidad para el cliente.
  • Regulación: En la actualidad Zaragoza no cuenta con una política restrictiva en cuanto a la creación de centros comerciales, salvo la ordenanza municipal relativa a las distancias mínimas para establecimientos públicos y actividades recreativas. Se deberán tener en cuenta la necesaria consecución de las diferentes licencias de obra. Además, tenemos que tener en cuenta el índice de edificabilidad para suelo comercial establecido en el Plan General de Urbanismo de la Muela que determina el 0,6 %.Optaremos a las ayudas que ofrecen los Ministerios de Vivienda, e Industria y Comercio a las organizaciones y asociaciones que fomenten un desarrollo sostenible y ecológico en sus prácticas empresariales. Según el decreto 2006-2008 en el que se establece el programa de mejora de la calidad, la innovación y la sostenibilidad. En este programa no se establecen la cuantía de las ayudas pero en el texto el gobierno se compromete a financiar a los promotores de los edificios más innovadores en ahorro energético.

 

  • Rivalidad de la industria: Zaragoza cuenta con 9 centros comerciales. Este dato sitúa a la provincia por debajo de la media española en saturación de mercado. La existencia de la competencia actual no genera una fuerte barrera de entrada y si bien los consumidores podrían estar acostumbrados a acudir a estos centros Yeti Park invertirá en una estrategia de Marketing diferenciadora para invertir esta situación.

Rentabilidad:

Si bien la rentabilidad ha venido descendiendo durante los últimos años todavía sigue siendo de las más altas del mercado inmobiliario, entre el 7% y el 7,25%. Según la AECC. El año pasado se produjo un record de inversión con algo más de 2.453MM de euros repartidos entre 1.395MM de euros en nuevas aperturas y 1.058MM de euros en compra y venta de otros.

Otro dato importante aportado por la AECC, es que el consumo familiar ha crecido un 42% entre el 2001 y el 2006 y ha aumentado el número de hogares de 13 a 16 millones. Respecto al gasto medio por persona diario en centros comerciales tenemos una media de 25€ lo que supone un aumento del 32.3% entre el 2001 y 2006.

A raíz del estudio de los datos obtenidos del año 2007, podemos destacar el crecimiento del PIB de la Comunidad de Aragón, que ha estado en un 4,5%, siete décimas por encima de la media nacional.

POLÍTICA  DE COMPRAS:

El centro comercial contará con un área alquilable de 19.600 m2  sobre un total de  23.500 m2  de superficie construida (anexo 3).

Los proveedores principales del proyecto están divididos en dos campos: El centro comercial y la pista de esquí.

Centro comercial:

Empresa encargada de la construcción del centro comercial  ecológico con la tecnología geotermosolar.

Forma de pago.- Se realizará el pago conforme a las certificaciones mensuales. Además, el pago a 180 días después de emitida la factura.

Esta empresa será la encargada de la búsqueda y la negociación de arrendatarios para los locales del centro comercial.

Forma de pago.- Un mes de alquiler de todos los locales del centro más un fijo que será de 15.000 €. Este tipo de pago es el requerido por la empresa.

Empresa encargada de la seguridad de todo el complejo comercial, interna y externa. Se contratarán a 10 personas para la seguridad del centro a tiempo completo.

Forma de pago.-  mensualmente.

GRUPO ANAYET

Será la encargada de todo el servicio de limpieza para el complejo comercial, interna y externa.

Forma de pago.- Se pagará la suma de 7.226€ mensuales por la limpieza del centro comercial. Incluyendo las zonas comunes externas e internas.

Seraa la empresa encargada de la creación y mantenimiento de la pagina WEB, en esta página el cliente final podrá conocer el centro  comercial y sus diferentes atracciones, así como ver los precios de alquiler de equipos y las diferentes promociones de la pista de esquí.

Forma de pago.-Inicialmente se pagará el precio por el dominio de la página WEB. Por la creación de la página se abonarán  6.400 €. También se pagara un fijo anual por el mantenimiento de la página que rondará los 2.000 €.

Pista de Esquí:

Empresa encargada del diseño y la construcción de la pista de esquí. Así mismo esta empresa es  única fabricante del material Snowflex.

Forma de pago.-El pago para la pista de esquí se hará abonando un 50% después de la aprobación del diseño de la pista y el otro 50% restante al culminar la fabricación e instalación.

PLAN DE MARKETING:

Estrategia Comercial y de ventas:

Para captar la afluencia de nuestro público objetivo  sacaremos ventaja de los factores clave más influyentes en la positiva valoración de los centros comerciales por parte del público:

  • Encontrar todo en el mismo lugar Un CC[9] con opciones de recreación
  • Variedad de oferta Un CC con variedad de marcas y diferenciación

  • Cercanía Un CC en la Muela a 15 minutos del centro de Zaragoza

El radio de influencia del centro comercial lo estimamos en torno a los 25 km, que incluye La Muela, Epila, Calatorao, Lucena de Jalón, Rueda de Jalón, Urrea de Jalón, Bardallur, Maria de Huelva, Motorita, Monzota y Zaragoza, aproximadamente 800.000 consumidores finales.

Haremos especial énfasis en la innovación que representa la pista de esquí, la cercanía por la localización y la variedad de oferta. Además, mencionaremos la construcción del  eco-centro como valor agregado.

Emplearemos la evolución del mix-comercial de los centros comerciales de los últimos años para ofrecer una variedad de oferta atractiva. Sabiendo  que  los españoles empiezan a considerar los CC no como sustitutivos  de los establecimientos tradicionales donde  efectúan sus compras de bienes y servicios, sino como verdaderos puntos de encuentro, donde las funciones de ocio y socialización cobran especial protagonismo[10], hemos considerado el ocio como locomotora del complejo, a diferencia del tradicional hipermercado.

La mezcla comercial final la definiremos con apoyo de Knigth Frank como experto. No obstante, tomaremos como punto de partida la tendencia de los últimos años:

 

Para la captación de clientes potenciales ofreceremos:

  • La afluencia de consumidores con alto potencial de compra.
  • No existencia de competidores cercanos.
  • Menores gastos fijos de alquiler, precios más competitivos.
  • Publicidad.
  • Promoción.

Política de producto:

Alquiler de espacios del CC:

Ofreceremos la renta de locales comerciales en un complejo ecológico con  tecnologías de desarrollo sostenible (disminución en costes de mantenimiento). El atractivo del centro estará orientado al ocio y los servicios.

Explotación de la Pista de esquí:

Ofreceremos un servicio que consistirá en la práctica del habitual esquí y/o snowboard sobre una pista de snowflex. El diseño de la pista nos permitirá captar tanto esquiadores novatos como expertos y aficionados.

Se contara con el alquiler de trineos, esquíes, snowbikes y snowboards para brindar amplias opciones de diversión a otros miembros de la familia que prefieran  emociones más seguras.

Se establecerán convenios con los colegios de la provincia para realizar visitas y cursos de iniciación por semana, en días de baja afluencia. (380  colegios en Zaragoza). Por otro lado, se intentará llevar a cabo la promoción de torneos de nivel nacional en diferentes disciplinas, esquíe, snowboard, etc. Otros eventos promocionales que explotaremos serán conciertos, lanzamientos de nuevos productos, demos, etc.

En el futuro se potenciará la marca “Yeti” como fabricante de ropa y artículos referenciales, permitiéndonos obtener ingresos extraordinarios.

Política de precios:

Alquiler de espacios del CC:

El precio de alquiler de los locales incluirá los siguientes aspectos:

  • Alquiler mensual de espacio por m2.
  • Gastos de mantenimiento, limpieza y seguridad de zonas comunes.
  • Promoción y Publicidad del centro comercial.

Los gastos por suministros correrán a cargo del consumo de cada arrendatario (Luz, agua, telefonía, calefacción y aire acondicionado, etc.)

Las modernas instalaciones serán motivo de diferenciación por los bajos costes ofrecidos por el diseño de suministro con tecnología Geotermosolar.

Quedara abierta la negociación de precios, dependiendo de:

  • Notoriedad de la Marca.
  • Sinergia entre los clientes.
  • Posición dentro del centro comercial.

Los precios de alquiler por m2 pactados con Knigth Frank para asegurar la presencia de clientes potenciales son los siguientes:

* Tanto el grupo Inditex como H&M cobran  una comisión inicial por apertura de 1.000 y 400 € por m2, que  será considerado dentro de la inversión inicial.

 

m2

€ /m2

Grupo Inditex*

5.000

15

Grupo H&M*

2.500

20

Supermercado

3.000

20

Restaurantes

1.000

100

Varios

8.100

100

Explotación de la Pista de Esquí:

Se ofrecerán dos servicios diferentes: La entrada en la pista y la renta del equipo básico.

Utilización de la Pista:

Tipo de entrada

Precio en €

Por día completo

25

Por medio día

15

Bono Trimestral

125

Bono Anual

350

Renta de Trineo

5

Renta de Snowbikes

10

Renta de Equipos

12

Política de ventas:

Emplearemos los servicios de Knight Frank para contactar con los clientes potenciales estableciendo los términos iniciales de negociación para el alquiler, el atractivo de la plaza y la mezcla comercial propuesta. El punto de partida para la selección de las mejores opciones lo determinaran dos aspectos:

  • Perfil de consumidor final objetivo (habitantes de la Muela y zonas aledañas)
  • Mezcla comercial orientada al ocio (considerando ya como locomotora la pista de esquí.

Para la explotación de la pista de esquí contaremos con un director deportivo y de eventos: Miguel Montero Moreo, que se encargará de:

  • La difusión de la pista con los diversos clubes y organizaciones existentes (como La Federación Aragonesa de Deportes de Invierno, Asociación Aragonesa de Snowboard).
  • La relación con productores de artículos especializados como Salomón, Burton, Rossignol, Tiptop, Fisher…
  • La relación con la Diputación Provincial de Zaragoza para realizar los convenios con los colegios locales.

Además, se llevará a cabo la creación de un club propio del centro con usuarios locales para crear una mayor fidelización del consumidor.

Política comunicación:

Promoción y publicidad:

Nuestra estrategia de medios será principalmente tipo pull con el objetivo de influir en el consumidor final y generar un índice de afluencia eficiente con el que las tiendas establecidas en nuestros locales logren una rentabilidad satisfactoria.

Para garantizar los números de ventas estimado, creamos el presente plan de MK que busca los siguientes objetivos:

Marketing Directo:

Haremos uso del marketing directo a través de los medios de comunicación provinciales. Además, realizaremos acciones secundarias como el reparto de folletos a los hogares de La Muela, Zaragoza y alrededores mediante el buzoneo.

Medios de Comunicación:

  • Cines. Se hará un spot publicitario que se emitirá en los cines de la provincia de Zaragoza que no se encuentren en otro centro comercial.
  • Periódicos. Nos anunciaremos en los principales diarios de tirada regional (Heraldo de Aragón, El Periódico de Aragón).
  • Radio. Se realizará una cuña publicitaria que se emitirá por las radios provinciales.

  • Publicidad en revistas especializadas.  Se hará la difusión en revistas especializadas como Esquírev, Retro Ski, Solo Snowboard, Snowplanet, Onboard, Solonieve, Soloski
  • Internet. Se creará una página web para el complejo, Centro Comercial y la Pista de Esquí (por medio de la empresa Nerion, quien se hará cargo del diseño, creación y mantenimiento de la pagina)
  • Otros. Divulgación a través de acciones promocionales como torneos, conciertos y convenios con los colegios. Además de carteles y paneles de carretera y autopista. Contratación temporal de un actor que haga de Yeti (el monstruo de las nieves) los fines de semana.
  • Evento de Inauguración. Se llevará a cabo un evento inaugural en el que se invitará a personalidades atractivas políticos, artistas y deportistas. Se proyectara la creación de un concierto de un grupo regional y una fiesta para celebrar la apertura.

 

Publico objetivo para la estrategia de comunicación 800 mil personas que viven en 25 km a la redonda del centro comercial.

Edad

Ambos Sexos

Hombre

Mujer

10 a 14

39.727

20.189

19.538

15 a 19

42.940

21.897

21.043

20 a 24

54.262

27.749

Pista de Esquí

26.513

25 a 29

72.962

37.718

35.244

Centro Comercial

30 a 34

80.795

42.646

38.149

35 a 39

76.548

40.121

36.427

40 a 44

73.195

37.867

35.328

45 a 49

68.107

34.251

33.856

50 a 54

59.137

29.429

29.708

55 a 59

54.776

26.857

27.919

Total general

622.449

460.756

471.746

 

 
 

Ferias:

Promocionaremos el centro comercial y la pista de esquí en las ferias  y eventos de los próximos años, tanto de los sectores inmobiliarios, turismo y deportivo, SIMA 2009, FITUR 2009, EXPODEPORTE y XII edición del Congreso de Centros Comerciales  de Zaragoza, entre otras…

Jaime Guisasola será el responsable de la comunicación a través de medios, su perfil y experiencia como periodista es fundamental para el éxito.

PROCESO OPERATIVO DEL CENTRO COMERCIAL:

PROMOCION Y CAPTACION
PRESENTACION DE PROPUESTA
FIRMA DE CONTRATO

IMPLEMENTACION DEL CLIENTE

GESTION DE SERVICIOS
SERVICIO POSTVENTA

SERVICIOS DE KNIGHT FRANK

FACILItAR SERVICIOS Y OFRECER APOYO

  1. Promoción y captación de clientes:

Esta etapa de búsqueda de clientes se cubrirá con los servicios de Knigth Frank por su conocimiento del sector y  contactos con clientes potenciales, quien tendrá el compromiso de mantener un nivel aceptable de ocupación del CC. La detonación y seguimiento de esta actividad será responsabilidad del departamento de Gestión de Clientes.

  1. Presentación de la propuesta:

Esta etapa consiste en la presentación del presupuesto al cliente en cooperación con Knight Frank (una vez resuelto con Yeti Park (Gestión de Clientes)  las condiciones propias del clientes) para su negociación.

  1. Firma de contrato:

Llegado a un acuerdo con el cliente, se procederá a la firma del contrato con las respectivas cláusulas propias y personalizadas a cada arrendatario (duración mínima de 5 años, penalizaciones por rescisión antes del periodo acordado, derechos y obligaciones de las partes, etc.)

  1. Implementación del cliente en el centro

Durante esta etapa el cliente se encarga del acondicionamiento del local acorde a sus gustos y necesidades. Yeti Park a través de su departamento de Gestión Interna Administrativa,  brindara apoyo y asesoría para facilitar los servicios generales, como son agua, electricidad, gas, etc.

  1. Gestión de Servicios

El departamento de Gestión Interna Administrativa de Yeti Park se encargará de la gestión de los servicios de luz, agua, limpieza y seguridad de zonas comunes, mientras que los gastos por consumo propios de cada local serán gestionados directamente por el cliente con el proveedor del servicio. Este departamento se encargara también del control de los pagos mensuales del alquiler de los clientes, para ello se emitirán facturas al termino de cada periodo.

Diagrama de flujo para la implementación de nuevos clientes en el Centro Comercial:

  1. Servicio Postventa

El departamento Administrativo brindara apoyo en distintos aspectos relacionados con la operatividad del centro. También diseñará y gestionará la estrategia de marketing del centro.

PROCESO OPERATIVO DE LA PISTA DE ESQUI:

COMPRA DE SERVICIO
ENTREGA DE EQUIPO
INSTRUCCIONES GENERALES E IDENTIFICACION DE AREAS

PROMOCION

PRESENTACION DE SERVICIOS

ATENCION Y SERVICIO

BIENVENIDA

SERVICIO

S E R V I C I O

1 Bienvenida.

El personal del equipo de Yeti Park estará esperando la llegada de los clientes para ofrecerles toda la información que necesiten y gestionar el uso de la pista. También llevará a cabo una promoción de las distintas actividades que se pueden realizar en la pista de esquí.

2 Presentación de servicios.

Una vez en taquillas, el cliente recibirá toda la información acerca de las distintas actividades de la pista, concursos, torneos,  así como de los distintos eventos promocionados en los diferentes medios informativos para aumentar su interés e intentar aumentar su frecuencia de visita. Además, se proporcionarán todas las opciones de servicios y tarifas haciendo recomendaciones acorde al perfil de cada individuo.

3 Compra de servicio.

Una vez que el cliente ya se ha decidido entre las distintas opciones y el equipo a requerir para la disciplina elegida, el personal de taquilla le informa sobre el importe del servicio. El cliente podrá pagar en efectivo y/o con tarjeta bancarias. Después de haber pagado el personal de la taquilla  se le entregará el ticket para entrar a la pista y el ticket para el alquiler del material.

4 Entrega de equipo.

El cliente se desplazará a la zona de alquiler donde se le facilitará el equipo adecuado a su complexión. El personal de Yeti Park estará pendiente para asegurar la perfecta adecuación del equipo de seguridad y brindar  la mejor experiencia. Los clientes tendrán a su disposición lockers para guardar sus pertenencias.

5 Instrucciones generales.

Personal capacitado brindara las instrucciones necesarias a través de un folleto informativo sobre el equipo, su funcionamiento y medidas de seguridad necesarias, al igual que las acciones a seguir en caso de alguna eventualidad. A la par, explicara detalladamente las distintas zonas de la pista e identificara al personal de auxilio y/o servicio a su disposición.

6 Atención y servicio.

Durante su estancia en la pista, habrá personal de servicio para apoyar, controlar y garantizar el disfrute y la seguridad máxima.

ESTRUCTURA ORGANIZATIVA:

El personal contratado por la empresa para la puesta en marcha de Yeti Park estará formado por un total de 13 empleados. Un gerente que se encargará de la dirección, organización y control de Yeti Park.   Tres administrativos que se encargarán de la organización diaria del centro, la solución de los problemas que puedan surgir en el día a día y la gestión del centro con las diferentes empresas subcontratadas para la elaboración de las labores de  limpieza y seguridad. Además, se contratará a cuatro personas que se encargarán del mantenimiento general del centro comercial. Para la pista de esquí tenemos planificada la contratación de cuatro dependientes y un Director que será Miguel Montero.

El gerente deberá ser licenciado en Dirección y Administración de empresas con amplia experiencia en dirección de centros comerciales. Para este puesto se tendrá en cuenta la capacidad de comunicación y las dotes de mando. Además, debe poseer buenas aptitudes para captar el encadenamiento de los problemas y la resolución de los mismos. Estamos en contacto con un profesional del sector que cubriría está vacante, Antonio Sánchez, ha sido  Gerente de dos centros comerciales de la Empresa Imack en Zaragoza.

Los administrativos deberán constar de una formación básica administrativa y comercial, además de un amplio conocimiento en el sector de servicios y una formación complementaria en informática. Deben tener la facultad de adaptarse a ritmos de trabajo variados.

Los empleados de mantenimiento del centro comercial deberán tener una formación básica en FP. Sus labores serán  las de un  “manitas”. Deberá poder solucionar todos los problemas de pequeña importancia que puedan surgir en el día a día.

El director del centro deportivo será Miguel Montero, miembro fundador de Yeti Park S.A. y tendrá a su cargo a cuatro trabajadores dependientes que estarán destinados al área administrativa de la pista de esquí.

El sueldo anual bruto por trabajador: Gerente general 60.000, Director deportivo 30.000, Administrativo 14.600, dependientes 11.400, mantenimiento 11.300.

Las condiciones laborales de los contratos serán temporales con posibilidad de renovación al cabo de un año en función del rendimiento del trabajador. Si en el segundo año el rendimiento es satisfactorio se estudiará la posibilidad de establecer una relación contractual indefinida entre la empresa y el empleado.

ESTRUCTURA LEGAL:

Yeti Park S.A. será constituida en Madrid por los socios fundadores como Sociedad Anónima. La Sociedad será constituida ante notario siguiendo las bases de un contrato fundacional, en él se incluirá el capital social desembolsado por los socios fundadores, el número de acciones de la sociedad, los estatutos, los administradores de la sociedad y el Consejo de Administración. A continuación se procederá a la inscripción en el Registro Mercantil.

El capital social con el que se constituirá la empresa representará el 15% de la inversión inicial. El resto de los ingresos necesarios para llevar a cabo el proyecto serán conseguidos de formas diversas (préstamos bancarios y financiación privada) esta última se verá reflejada en las cuentas de la empresa mediante ampliaciones de capital. Los inversores que aporten el capital restante necesario para llevar a cabo el proyecto pasarán a formar parte del accionariado de la sociedad.

Análisis Financiero.

Para el análisis de la cuenta de resultados hemos asignado los siguientes valores, tanto para el alquiler de locales como para la pista de esquí:

        Ingresos por pista

%

  €/M2. m2.   Bonos Anuales

5

Alquiler regular

100

9500

  Bonos Trimestrales

10

Alquiler premium

20

10500

  Entrada diaria

85

A las cantidades anteriormente mencionadas les hemos determinado un aumento anual correspondiente a la subida del IPC, que hemos estimado que será de un 4%.

En lo que se refiere a la entrada diaria de personas, la hemos proyectado según vemos a continuación:

Escenario 1

Escenario 2

Escenario 3

Usuarios semanales 420  

350

 

300

           

A las cuales le hemos proyectado un aumento porcentual diferente para cada escenario hasta el año 3, a partir de ahí no hemos considerado incrementos en el número de personas, que disfrutarán de nuestras instalaciones.

Escenario 1

Escenario 2

Escenario 3

% Anual Crecimiento 10     5   5
           

En base a estos supuestos hemos realizado las proyecciones correspondientes (Anexo 4) para los tres escenarios, y después de analizarlos hemos llegado a las siguientes conclusiones para cada uno de ellos:

Escenario 1

  • El flujo de caja operativo comienza a ser positivo a partir del cuarto año.
  • Tenemos una TIR del 12% al año 20, y un VAN con una tasa de descuento del 10%, de 16.030.183 €
  • La inversión la recuperamos en el año 9

Escenario 2

  • El flujo de caja operativo comienza a ser positivo a partir del tercer año.
  • Tenemos una TIR del 10,42% al año 20, y un VAN con una tasa de descuento del 10%, de 2.255.337 €.
  • La inversión la recuperamos en el año 11.

Escenario 3

  • El flujo de caja operativo en veinte años no será positivo en 20 años.
  • Tenemos una TIR del -1,25% al año 20, y una VAN con una tasa de descuento del 10%, de -42.054.617 €.
  • La inversión no la recuperamos en 20 años.

Necesidades de financiación

Proyectamos que la inversión inicial para este proyecto es alrededor de unos 60,15 millones, que se desglosan como detallamos a continuación:

Inversión inicial

Valor del Suelo  

37.632.000,00 €

Costes de Construcción  

18.918.914,11 €

Costes de Desarrollo  

3.603.602,69 €

Estudios previos  

360.360,27 €

Honorarios    

1.117.116,83 €

Licencias    

972.972,73 €

Pista    

648.648,48 €

Marketing y Ventas  

504.504,38 €

Hemos estudiado las distintas formas de obtener la financiación, para un proyecto de características comerciales las entidades bancarias están dispuestos a financiar hasta el 60%; el resto, 40%, debemos de conseguirlo a través de financiación privada.

CONCLUSIONES:

Después de realizar un análisis profundo sobre nuestra idea de negocio encontramos que la viabilidad del mismo se ve limitada por nuestra falta de experiencia en el sector de la construcción.  Para poder participar en este sector hacen falta los contactos necesarios para el acceso a fuentes de financiación y a recursos.

Entre los principales obstáculos iniciales para nuestra participación en este tipo de negocio se encuentra la adquisición del terreno.  Esta es la mayor inversión que realizaríamos ya que representa el 53% de la inversión total.

Adicionalmente, nos veríamos forzados a ceder una participación mayor al 60% de la compañía, diluyendo nuestra porción en el proyecto y disminuyendo nuestro poder de negociación con los posibles accionistas.

Creemos que este proyecto puede ser presentado a una promotora con los recursos necesarios para poder llevarlo a cabo ya que teniendo el terreno y el acceso a financiación el proyecto es atractivo, con un retorno de inversión en un tiempo excelente para este tipo de sector, 8 años, y una tasa de retorno atractiva del 12%.


[1] Presidente y fundador de la empresa i-market (estudios de mercado para centros comerciales).

[2] Gerente del centro comercial Puerta Cinegia que colaborará con nosotros en la puesta en marcha y desarrollo del proyecto.

[3] Xanadú utiliza un gas refrigerador para mantener la temperatura ambiente que emana CO2 a l atmosfera.

[4] Centro logístico europeo para grandes empresas. Ej. Inditex.

[5] La Ciudad del golf, Gran Escala, Expo del agua 2008, Juegos Olímpicos de Invierno 2012.

[6] Asociación Española de Centros Comerciales

[7] Directora Comercial de Knight Frank.

[8] Centro logístico europeo para grandes empresas. Ej. Inditex

[9] Significa Centro Comercial

[10] Factores de atracción de los centros comerciales en España. José Luís Munuera y Pedro Jesús Cuesta.

Hello world!

Friday, March 13th, 2009

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